상가 권리금 계약서 작성방법과 주의사항(+ 권리금계약서 양식 다운로드)

자영업을 시작하는 분들이 거의 필수로 거쳐가야하는 단계가 있습니다. 바로 권리금 계약인데요. 창업을 하기에 앞서 가장먼저 상권을 살펴봐야 합니다. 이리저리 스스로 발품을 해야하는데요. 거진 내가 원하는 곳은 대부분 자리가 잡혀있고 유동인구가 많은 곳일겁니다. 당연히 이런 곳은 권리금이 존재할거고요. 하여 오늘은 상가 계약시 매우 간단하지만 필수로 알아야 하는 권리금 계약의 중요성을 한 번 알아보고자 합니다.

 

 

권리금이란?

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토지 또는 건물의 임대차에 부수하는 것으로서, 그 부동산이 가지는 고유의 몸값이라고 생각하시면 됩니다. 보통 음식점을 예로 들 수 있는데요. 매출이 잘나오는 곳일수록 해당 상가의 권리금(몸값)은 천정부지로 높아지게 됩니다.

 

 

상가건물임대차보호법

권리금은 사실 무형의 가치로서 존재해왔는데요. 따라서 부동산법에 보호를 받지 못하는 금전 이었습니다. 단, 2015년 상가건물임대차보호법이 개정됨에 따라 현재는 법으로부터 보호받을 수 있게 변경되었습니다. 보증금액은 지역에 따라 상이한데요 내용은 아래와 같습니다.

• 서울특별시의 경우 9억원 한도 내에서 보증 가능
• 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시의 경우 6억 9천만원 내에서 보증 가능
• 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시의 경우 5억 4천만원 내에서 보증 가능
• 그 밖의 지역의 경우 3억 7천만원 내에서 보증 가능

 

 

권리금 계약시 주의할 사항

건물의 이력서라고 할 수 있는 '등기'는 권리금을 계약할 때 매우 중요한 부분으로 작용합니다. 권리금을 계약할 때는 부동산 거래중개인이 원칙적으로 따로 개입하지 않습니다. 다만 요청을 하면 떼어주는 경우도 있지만 권리금의 경우 최소 몇 백에서 몇 천만원까지 호가하는 금액이니만큼 본인 스스로가 직접 등기를 열람해서 확인하는 것이 가장 안전하고 권리금을 양도양수 할 때 협상하기 편해집니다.

 

먼저 등기를 열람하는 방법은 아래에서 확인이 가능합니다.

 

1. 인터넷등기소 홈페이지에 접속하여 회원가입을 진행합니다.

 

✅ 인터넷등기소 바로가기

 

2. 회원가입이 끝났다면 부동산 등기 → 열람하기를 클릭합니다.

 

3. 부동산 구분(전체), 시/도 선택, 등기기록상태 선택, 주소 입력, 공동담보/전세목록과 매매목록 체크를 해서 검색결과를 불러옵니다. 아래 사진과 같이 진행하시면 됩니다.

 

4. 부동산 소재지번이 정확하게 입력되었는지 다시 한 번 확인 후 선택을 클릭합니다.

 

5. 소유자의 성씨를 확인하고 맞다면 선택를 클릭합니다.

 

6. 등기기록 유형을 선택해야 하는데요 '전부' 말소사항포함을 선택한 뒤 다음을 클릭합니다.

 

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7. 저는 현재 해당 건물이 매물로 나온 상가가 아니기 때문에 공동담보목록 및 공동전세목록, 매매 목록이 존재하지 않는데요. 여러분들의 경우 목록이 몇 가지 나올 수 있습니다. 만약 나와있다면 전부 체크해 주신 뒤 우측 하단의 다음을 클릭합니다.

 

8. 맨 처음에 열람방식을 '전자우편'으로 선택했기 때문에 열람받으실 전자우편주소를 입력하신 뒤 확인을 클릭합니다.

 

9. 마지막으로 열람비용 700원을 결제하시면 해당 등기에 대한 정보를 열람할 수 있습니다.

 

10. 가장 중요한 오늘의 핵심입니다. '등기'를 열람 후 꼼꼼하게 확인해야 할 부분들이 있습니다.

 

가. 대출 비중이 얼마인지 확인하기

표면적으로 대출 금액이 중요하다기 보다는 건물가액 대비 대출의 비율이 얼마인가가 중요합니다.

 

나. 매매금액 필히 확인하기

 

다. 해당 건물주의 연령을 확인하기

만약 건물주가 고령인이라면 해당 건물을 자녀에게 상속하는 일이 생길 수 있으므로 이 부분도 체크하셔야 합니다. 이유는 상속할 때 상속세가 발생하기 때문에 건물을 팔아버리게 되는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 건물주가 바뀌게 된다면 중간에 부동산이 개입하여 보증금과 임대료가 추가 상승한 금액으로 새로 계약할 수가 있게되므로 잘 판단하셔야 합니다.

 

 

상가권리금계약서 작성방법

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권리금계약서는 임대차계약서를 작성하기 전에 먼저 작성하고 권리금 잔금지급은 임대차계약서가 무사히 완료되는 시점에 지불하는 것이 바람직합니다. 부동산 중개인이 개입하지 않고 당사자간 계약을 진행할 시에는 위에 언급한 등기를 열람하여 해당 건물의 상태를 확인한 뒤 이상이 없을 때 진행해야 합니다. 상가권리금 계약서 양식은 아래에에 첨부해놓을테니 편하게 사용하시면 됩니다.

 

상가권리금계약서.pdf

0.14MB

 

1. 해당 계약서는 권리금 계약에 필요한 기본적인 사항만을 제시하였습니다. 따라서 권리금 계약당사자는 해당 표준서식 외의 다른 내용을 추가해서 약정할 수 있습니다.
2. 이 계약서의 일부 내용은 '상가건물임대차보호법'을 기준으로 하였습니다. 따라서 해당 법이 개정되는 경우에는 개정내용과 부합되도록 내용을 수정하거나 변경할 수 있습니다. 만약 개정된 법령에 강행규정이 속한 경우에는 필히 개정된 규정에 따라 계약내용을 수정하여야 하며, 수정된 계약내용이 기재되지 않더라도 강행규정에 반하는 내용이 있다면 무효처리 될 수 있습니다.
3. 임차인이 신규임차인에게 이전해야 할 대상은 개별적으로 상세하게 기재해야 합니다. 기재되지 않은 시설물 등은 이 계약서에 의한 이전 대상에 포함되지 않습니다.
4. 계약내용 제3조 "무리한 임대조건 변경" 등의 사항에 대해 구체적으로 특약을 하면 추후 발생할 수 있는 임대차 계약조건에 관한 분쟁을 예방할 수 있습니다.(ex, 보증금 및 월차임 00% 인상 등)
5. 신규임차인이 기존 임차인이 영위하던 영업을 양수하거나 임차인이 사용하던 상호를 계속사용하는 경우, 상법 제 41조(영업양도인의 경업금지), 상법 제 42조(상호를 속용하는 양수인의 책임) 등 상법 규정을 참고하여 특약을 하면, 임차인과 신규임차인간 분쟁을 예방할 수 있게됩니다.